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    滄州市西奧電梯有限公司

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    還在反對“加裝電梯”?3個趨勢下,老小區或不裝不行了

     棚改,作為上一個5年規劃的重點工作之一,隨著2020年的結束宣告正式退場。以2021年為新開篇的下一個5年規劃,即十四五規劃的重點之一,是老舊小區改造。


    說是十四五規劃重點,實際上舊改這項工作早在18、19年就已起步開展,并在2020年完成了3.9萬個老舊社區的改造工作。

    舊改分為三類,第一類是基礎類,免費實施,例如外墻粉刷、水電氣網、管線、消防的改造;第二類是完善類,例如加裝電梯、增設車位、綠化改造等;第三類是提升類,例如社區食堂、社區養老、社區托幼等。第二、第三類實行“可選菜單式”,若投票表決的比例達到、超過法定要求,則進入改造程序,費用由國家、地方或企業、居民共同出資。

    通過2020年3.9萬個社區已有的舊改成果來看,選擇第二、第三類的社區比例不高,且主要集中在“加裝電梯意見不統一”上。

    之所以加裝電梯意見不統一,大致有以下原因:

    1、低層住戶對電梯的使用需求較低,加裝電梯出資分配比例很難協調;

    2、加裝電梯對低層住戶利好偏少、利空卻偏大,比如采光受損、可能存在的電梯運行噪音;

    3、加裝電梯后額外增加3筆費用,電梯運行費、電梯電費、電梯保養維修費,這些費用低層住戶并不愿意接受;

    4、加裝電梯后,高樓層房子除了上下樓變得方便,還大幅提升了房屋市場價值。一二樓則從原先無電梯時的最貴樓層變成了最廉價樓層。

    顯然,高樓層、低樓層住戶在加裝電梯這件事上有著天然的矛盾,涉及居住條件、家庭開支、房子市場價值變化三方面,因此加裝電梯比例偏低這個結果也是情理之中。

    但是,對于居住在老小區的居民而言,有3個現象值得注意,加裝電梯或在所難免。

    1、不加裝電梯的老房子,市場價值或每況愈下

    以鄭州為例,2020年當地開展老舊小區集中改造,改造內容涉及涂料外墻重新粉刷、紅磚外墻升級為金屬板外墻,破損水泥路面重新硬化鋪設、綠化改造、引入全冠樹木、增加健身鍛煉設施、增加兒童游樂場地等。一系列改造完工后,原本20年以上房齡的老社區煥然一新,有了現代化小區的模樣。

    但是,這些房子改造前、改造后市場價值幾乎沒有區別,且最重要的是有價無市、沒有人想買這種房子。

    原因很簡單,沒有電梯的房子,市場客戶不接受。

    很顯然,電梯已經成為現代人買房的標配之一,沒有電梯的房子正越來越邊緣化,伴隨著的則是市場價值的每況愈下。

    看到這里有些人可能不以為意,反正是自己住的房子,升不升值無所謂。但房子可是家庭資產的重要組成之一,未來也是可以繼承的,任由貶值恐怕并不上算。

    2、三四線新小區的逐漸飽和,正加速老房子淘汰

    三四線城市最顯著的一個特點是:買新房的比例遠遠大于買二手房的比例。

    在以前三四線城市發展不快、新房供應量也不高的時代(5年前),老房子因相對較好的地理位置還能受到一部分人的青睞。

    但上一輪棚改所驅動的置業、換房熱潮,大大加速了城市的擴張,帶來了新區買房熱度翻數倍的新房供應,以此加速了新房的需求與房價的提升,并進一步導致了買新區新房、不買老城老房的偏好。

    這種現象,在一二線城市可能還不要緊,畢竟源源不斷流入的人口,給老房子帶來了足夠的需求。況且老房子地理位置好、上班出行便捷、價格相對低廉,更符合這些新市民的需要。

    但三四線可就不同了。一方面缺乏人口的流入,另一方面為數不多的本地需求更熱衷于買新房,老房子的未來局面不難想象。要么變成廉價的出租房,要么低價出售給低收入人群,否則空置的概率就很高了。

    3、棚改安置房即將迎來集中交付期

    即便是在貨幣拆遷比例最高峰的17年,貨幣拆遷的比例也沒有超過整個拆遷比例的一半。超過一半以上的房屋拆遷補償,還是以安置房的形式體現的。

    而以17年、18年開始計算,2-3年的建設、交房周期,21年就到了第一批安置房集中交付的時間點。

    雖然安置房5年之內不可辦理不動產證、不可過戶,但協議買賣安置房早已不是什么少見的事。所以,當年棚改力度越大的地方,這兩年安置房的交付規模越大。

    試想,一邊是持續供應的商品房的擠壓,另一邊是安置房的批量入市,老房子的未來市場價值顯然并不樂觀。

    看完這三點,是否還在為加裝電梯那點相對較小的利益計較呢?這里給到的建議是,老房子尤其是三四線城市的老房子,能加裝電梯的盡量裝,這是對自己資產的一種保護。

    至于不同樓層住戶的利益,該協調的必然還是要協調。杭州的做法就給出了一些很好的借鑒:

    1、 一樓不承擔加裝電梯費,其他樓層按樓層高低設定比例;

    2、 一樓不承擔任何電梯使用費、電費、保養維修費;

    3、 給一樓補貼或免除3-5年的物業費;

    4、 利用空間給一樓增設院子,提高一樓市場價值。

    最后小結。不加裝電梯,從家庭資產、房屋市場價值變化趨勢的大角度看,對每一層都是弊大于利。所以,能加裝盡量加裝。但一樓的訴求合情合理,其他樓層也值得拿出補償一樓的合理方案,促進加裝電梯的落成。

    來源:共利電梯網

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